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Le Projet de loi 68, Loi de 2010 favorisant un Ontario propice aux affaires

septembre 2011

par Jacqueline Armstrong Gates

La Loi de 2010 favorisant un Ontario propice aux affaires, qui a obtenu la sanction royale le 25 octobre 2010, contient des modifications à la Loi sur le privilège dans l’industrie de la construction (Ontario) (« LPIC ») dont bon nombre sont entrées en vigueur le 1er juillet 2011.  Ces modifications comprennent des exigences de publication d’avis relativement à des bien-fonds qu’on prévoit enregistrer en vertu de la Loi de 1998 sur les condominiums (Ontario), la suppression d’une exigence d’attestation et la facilitation de résiliation des privilèges liés à la construction et des certificats d’actions du registre des biens, tout en protégeant les droits des créanciers privilégiés. 

Les avis d’intention d’enregistrer

L’article 33.1 de la CLA exige que le propriétaire1 d’un bien-fonds qui prévoit l’enregistrer en vertu de la Loi de 1998 sur les condominiums, publie un avis (l’« avis ») d’intention d’enregistrer dans un journal de l’industrie de la construction, pendant au moins 5 jours sans excéder 15 jours, à l’exclusion des samedis et jours fériés, avant que la description ne soit soumise pour approbation aux termes la Loi de 1998 sur les condominiums. L’avis doit être rédigé selon la formule prescrite et doit comprendre les nom et adresse du propriétaire, une description du bien-fonds et les nom et adresse de tout entrepreneur qui, à la connaissance du propriétaire, a fourni des matériaux ou des services en vue d’améliorations relatives au bien-fonds dans les 90 jours précédant le jour de la soumission pour approbation.

Le propriétaire qui ne se conforme pas au présent article est responsable envers tout créancier privilégié qui subit des dommages en conséquence.

Une fois que le condominium a été enregistré et que les lots individuels ont été créés et divisés en parcelles distinctes dans le système d’enregistrement immobilier électronique de l’Ontario, un créancier privilégié ne pourra dorénavant plus effectuer une inspection du bien-fonds dans son entier, à moins d’effectuer une inspection de chaque unité et d’enregistrer un privilège pour chaque unité de ce condominium en particulier. De tels inspections et enregistrements peuvent être très coûteux.  Le fait de publier un avis avant que le titre du lot de condominium individuel ne soit enregistré et transmis à un acheteur, permet à l’entrepreneur ou au créancier privilégié d’être mis au fait de l’intention d’enregistrement et d’enregistrer un privilège sur la propriété en entier, s’il le juge nécessaire. 

Par conséquent, les entrepreneurs ou les créanciers privilégiés potentiels doivent examiner les journaux de l’industrie de la construction pour repérer les avis d’intention d’enregistrer et agir en conséquence. 

La vérification

Avant les modifications apportées à l’article 34 et au paragraphe 40(1) de la LPIC, il fallait vérifier l’avis de privilège au moyen d’une attestation, laquelle était habituellement déclarée sous serment par le créancier privilégié. Cette dernière n’est maintenant plus nécessaire. Cette mesure a en effet été éliminée puisque la LIPC stipulait que l’avis de privilège pouvait être enregistré électroniquement et parce que les tribunaux ont conclu que l’avis sous forme électronique satisfaisait aux exigences d’attestation.

Cela étant dit, puisqu’une attestation n’est plus nécessaire, les catégories de personnes qui peuvent être contre-interrogées s’étendent au souscripteur de l’attestation, au créancier privilégié, au mandataire ou au cessionnaire du créancier privilégié, ou au fiduciaire du fonds en fiducie des ouvriers (selon le cas).

Par conséquent, les souscripteurs d’affidavit doivent être conscients de la possibilité qu’ils soient contre-interrogés.

Les privilèges couverts

Les dernières modifications touchent les articles 44 et 47 de la LPIC : le droit d’un créancier privilégié est éteint s’il n’est pas conservé et opposable dans les délais requis conformément à la LPIC. (Le privilège couvert constitue l’exception à la règle de la conservation et de l’opposabilité.) Il est possible de rendre un privilège adéquatement opposable en permettant au créancier privilégié de conserver son privilège sous le couvert d’un privilège rendu opposable par un autre créancier privilégié.

Auparavant, lorsque l’autre privilège était résilié selon une ordonnance de la Cour, la question se posait à savoir si le privilège couvert était modifié.  La LPIC a donc été modifiée pour protéger les titulaires de privilèges couverts et permettre à ces derniers de poursuivre une action en justice en vue de réaliser leur privilège couvert comme s’il n’y avait pas eu d’ordonnance de résilier l’autre privilège.

Par conséquent, les privilèges couverts sont dorénavant protégés avec certitude.  

Pour en savoir davantage au sujet des privilèges dans l’industrie de la construction ou toute autre question relative au droit de la construction, communiquez avec Jacqueline Armstrong Gates au 519-575-7526  ou à jacqueline.armstronggates@gowlings.com.


1. Il est important de noter que la législature a choisi de faire incomber cette obligation au « propriétaire » tel qu’il est défini dans la LPIC plutôt qu’à titre de « déclarant » selon la définition contenue dans la Loi de 1998 sur les condominiums.  Donc, toutes les parties considérées comme des propriétaires en vertu de la LPIC sont assujetties à cette nouvelle disposition, y compris les créanciers hypothécaires, les entrepreneurs et les investisseurs ainsi que les promoteurs et les constructeurs.

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