Hausse des droits sur les mutations immobilières à Montréal, province de Québec
par : Laurent Roy

Les modifications à la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières ont eu pour effet de permettre à la Ville de Montréal d’accroître le montant du droit de mutation auquel sont assujettis les biens immobiliers.

Voici un cas illustrant l’incidence de ces modifications : le droit de transfert d’un immeuble de 10 500 000 $ situé sur le territoire de la Ville de Montréal a augmenté de plus de 30 %.

Avant les modifications, cette loi portait le titre Loi autorisant les municipalités à percevoir un droit sur les mutations immobilières (L.R.Q., chapitre M-39, sanctionnée le 23 décembre 1976) et les municipalités de la province de Québec étaient autorisées à percevoir un droit sur les mutations immobilières en adoptant un règlement à cet effet. Les droits sur les mutations immobilières étaient calculés comme suit :

1. sur la tranche de la contrepartie qui n’excède pas 50 000 $ : 0,3 %;
2. sur la tranche de la contrepartie qui excède 50 000 $ : 0,6 %.

Le chapitre M-39 a été modifié en 1991 (L.Q. de 1991, chapitre 32, articles 231 à 241). À la suite de cette modification, qui est entrée en vigueur le 1^er janvier 1992 :

1. le titre Loi autorisant les municipalités à percevoir un droit sur les mutations immobilières a été remplacé par Loi concernant les droits sur les mutations immobilières (la « Loi »);
2. les municipalités, qui avaient auparavant le pouvoir discrétionnaire de percevoir ces droits, ont été tenues de les percevoir;
3. les taux ont été modifiés comme suit :
   1. sur la tranche de la base d’imposition qui n’excède pas 50 000 $ : 0,5 %;
   2. sur la tranche de la base d’imposition qui excède 50 000 $, mais n’excède pas 250 000 $ : 1 %;
   3. sur la tranche de la base d’imposition qui excède 250 000 $ : 1,5 %.

La Loi (maintenant L.R.Q., chapitre D-15.1) a de nouveau été modifiée en 2008. Cette modification permet à la Ville de Montréal d’adopter un règlement afin de fixer un taux supérieur à 1,5 % pour toute tranche de la base d’imposition qui excède 500 000 $.

La Ville de Montréal a effectivement adopté un règlement et, depuis le 29 janvier 2010, le droit sur le transfert d’un immeuble situé sur son territoire est calculé selon les taux suivants :

1. sur la tranche de la base d’imposition qui n’excède pas 50 000 $ : 0,5 %;
2. sur la tranche de la base d’imposition qui excède 50 000 $ sans excéder 250 000 $ : 1 %;
3. sur la tranche de la base d’imposition qui excède 250 000 $, sans excéder 500 000 $ :1,5 %;
4. sur la tranche de la base d’imposition qui excède 500 000 $ : 2 %.

À titre d’exemple, le droit de transfert d’un immeuble de 10 500 000 $ situé sur le territoire de la Ville de Montréal, qui aurait auparavant été de 156 000 $, se chiffre maintenant à 206 000 $.

Il est important de noter qu’en vertu de la Loi, contrairement à ce qui se passe dans les autres territoires de compétence au Canada, le droit de mutation n’est pas payable à la date de signature. Il est dû à compter de la publication de l’acte de transfert au registre foncier et le montant est, de ce fait, facturé directement au cessionnaire par la municipalité.

Compte tenu de ce qui précède, il peut être intéressant pour les propriétaires ou les nouveaux acheteurs d’immeubles situés sur le territoire de la Ville de Montréal de structurer leur droit de propriété actuel ou une acquisition future de façon à ce que, s’ils sont structurés correctement, la revente éventuelle soit plus attrayante;  par exemple, en acquérant les actions du détenteur du titre de propriété plutôt que l’acquisition pure et simple de l’immeuble, le droit de mutation peut être évité. Sous réserve de l’impact d’autres éléments tels que l’impôt sur le revenu et autres conséquences fiscales, on doit cependant tenir compte des dispositions ci-dessous de la Loi dans une restructuration de ce genre :

1. il y a exonération du paiement du droit de mutation entre autres dans les cas suivants :
   1. si le transfert est fait par un cédant, qui est une personne physique, à un cessionnaire qui est une personne morale dont au moins 90 % des actions de son capital-actions, émises et ayant plein droit de vote, sont la propriété de la personne physique immédiatement après le transfert; 
   2. si le transfert est fait par un cédant qui est une personne morale, en faveur d’une personne physique si cette dernière est propriétaire, immédiatement avant le transfert, d’au moins 90 % des actions émises, ayant plein droit de vote, du capital-actions du cédant;
   3. si le transfert est effectué entre deux personnes morales étroitement liées.
2. la Loi stipule qu’un droit supplétif peut être imposé, en remplacement du droit de mutation, à une personne morale qui est un cédant visé par les dispositions d’exonération susmentionnées, dans les circonstances énoncées à l’article 1129.29 de la Loi sur les impôts (L.R.Q., chapitre I-3), dont voici le libellé :

1129.29. Lorsque, à un moment quelconque, le contrôle d’une société est acquis par une personne ou un groupe de personnes, qu’un immeuble a été transféré à cette société dans les 24 mois précédant ce moment, que ce transfert est exonéré du paiement du droit de mutation en vertu de l’article 19 de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières (chapitre D-15.1) et que l’on peut raisonnablement considérer que le transfert de cet immeuble a été effectué en prévision de l’acquisition du contrôle de la société par la personne ou le groupe de personnes, la société doit payer au ministre, dans les 30 jours qui suivent la date de l’envoi d’un avis de cotisation, un droit supplétif égal à 125 % du montant du droit de mutation qui aurait été exigible par suite du transfert, si cet article 19 n’avait pas été applicable à l’égard de ce transfert et, dans le cas où le transfert n’a pas été inscrit, s’il avait été inscrit.

Veuillez adresser vos questions à un professionnel du droit immobilier de Gowlings.

haut...